बहुतले आवास : रहर कि बाध्यता ?

एक दसकदेखि काठमाडौं उपत्यकाका विभिन्न स्थानमा बहुतले आवासीय भवन निर्माण हुन थालेका हुन्। यस्ता आवास निर्माणमा निजी क्षेत्रबाट अर्बौंको लगानी भएको छ। आफैंले घर बनाउन नसक्ने तर आम्दानीको स्रोत राम्रो भएका परिवारले ती आवास किनेर बसोवास गर्न थालेका हुन्। एकाध आवास व्यवसायीले सुरु गरेको बहुतले आवास योजना सफल हुँदै गएपछि अरू धेरै व्यवसायीले अन्धाधुन्ध त्यस्ता योजनामा लगानी गर्न थालेका हुन्। आवास विकास र व्यवस्थापनको सामान्यज्ञानसमेत नभएका केही व्यवसायीको गल्तीका कारण धेरै बैंक, वित्तीय संस्था र व्यक्तिविशेषको लगानी डुबेको घटनाले यस्ता आवासको लोकप्रियता घटेको देखिन्छ।

भूकम्पपछि काठमाडौं उपत्यकामा भएको धनजनको ठूला क्षतिसँगै बहुतले आवासीय घर (अपार्टमेन्ट) को सुविधा र सुरक्षाका सम्बन्धमा विभिन्न शंका–उपशंका हुन थालेको छ। यद्यपि भूकम्पबाट १५/१६ तलासम्म अग्ला घर ढलेनन् र एउटा घटनाबाहेक त्यस्ता घरमा बस्ने कसैले पनि ज्यान गुमाउनुपरेन। देशभित्र उपलब्ध इन्जिनियरिङ ज्ञान र प्रविधि प्रयोग गरेर बनाइएका ती भवन सुरक्षित छन् भनेर परीक्षण गर्ने अवसर २०७२ को भूकम्पले दियो। तैपनि धेरै मानिसलाई अझै पनि त्यस्ता अग्ला घरमा बस्दा सुरक्षित भइँदैन कि भन्ने शंका लागेको अवस्था छ। सहरी क्षेत्रमा भूकम्पले भत्काएका घरको आँकडा हेर्ने हो भने अधिकांश तीनदेखि ६ तलाका घर बढी भत्केका छन्। तर बहुतले आवासीय घरमा कुनै गम्भीर क्षति भएन। तर भूकम्पपछि त्यस्ता घरको किनबेचमा ठूलो गिरावट आयो, निर्माणकर्ता व्यवसायी ऋणमा नराम्रोसँग डुबे। कतिपय ग्राहकले त्यस्ता घर किन्न बैना गरेको रकम फिर्ता लिएको पनि सुनियो। बरु बढी ऋण काढेर भए पनि दुईतीन तले घरको माग बढ्यो।

अहिले संसारभरि नै सहरी क्षेत्रमा बस्ने बहुसंख्यक मानिसले बंगला वा छुट्टै घरमा बस्ने इच्छा राख्छन् तर पनि किन बहुतले आवास वा अपार्टमेन्टको विस्तार हँदैछ ? अपार्टमेन्टमा बस्नु अहिलेको पुस्ताको रहर हो या बाध्यता ?

थरीथरीका आवास

नेपाली आफ्नो औकात, सुविधा र रुचिअनुसार छाप्रो, झुपडी, कटेरो, कोठा, क्वार्टर, घर, हबेली बंगला, महलमा बस्छन्। गाउँमा आँगन र करेसाबारीसहितको कच्ची वा पक्की घर बनाइन्छ भने सहरमा आर्थिक अवस्था र उपलब्ध जग्गाअनुसारको पक्की घर, बंगला वा महल बनाउने गरिन्छ। भर्खर सहरीकरण भइरहेका बस्तीमा अलि ठूलो घडेरी किनेर करेसाबारी वा बगैंचासहितको घर बनाउने मध्यम वर्गीय परिवारको सपना हुन्छ। घना आवादी भएका वा तीव्र सहरीकरण भइरहेका सहरमा घडेरीको चर्को मूल्यले गर्दा अधिकांश मानिसले ठूलो घडेरी किन्न सक्दैनन्। काठमाडौंमा हो भने अढाइ–तीन आना, मधेसमा आधादेखि एक कट्ठा र अन्य पहाडी क्षेत्रमा चारदेखि आठ आनासम्मका घडेरी किनेर घर बनाउनुपर्ने अवस्था छ।

वैदेशिक रोजगारबाट प्राप्त रकम घरघडेरीमा लगानी हुन थालेपछि मोफसलका सहरी क्षेत्रमा घडेरीको मूल्य काठमाडौंकै हाराहारीमा पुगिसकेको छ। सहरी क्षेत्रमा बसाइँ सर्र्ने निम्नवर्गीय परिवार एउटा वा दुइटा कोठा भाडा लिएर बस्छन् भने निम्न मध्यम वर्गीय परिवार एकतला वा एउटा फ्ल्याट भाडामा लिएर बस्छन् र कालान्तरमा त्यस्तै खालको घर बनाउने आशा लिएर बसेका हुन्छन्। मध्यम वर्गीय परिवारको आफ्नै घर हुन्छ र धेरैजसोले ३/४ तलाको घर बनाउँछन्, जसमा आफू पनि बस्छन् र अर्को एकदुई परिवारलाई बहालमा राख्छन्।

२०६८ सालको जनगणनाले काठमाडौं महानगरमा ५३ प्रतिशतभन्दा बढी मानिस बहालमा बसेको देखाएको छ र काठमाडौं जिल्लामा यो संख्या ४० प्रतिशत रहेको देखाएको छ। मासिक बहाल पनि तिर्न नसक्ने अति विपन्न परिवार भिरालो जमिन, नदीकिनार र खाली रहेको सार्वजनिक जमिनमा झुपडी बनाएर बस्छन्। अझ त्यो पनि गर्न नसक्नेले त्यस्ता झुपडी बस्तीभित्र कोठा भाडामा लिएर बसेको देखिन्छ। विभिन्न सरकारी र गैरसरकारी निकायले आफ्ना कर्मचारी वा कामदारका लागि क्वार्टर, ब्यारेक वा होस्टेलजस्ता ठूला आवासीय भवनको व्यवस्था गरेका हुन्छन्।

घडेरीको बढदो मूल्य

नेपालमा बढ्दो सहरीकरणसँगै जग्गाको भाउ अकासिएको छ। जग्गा व्यवसायीले किसानसँग सस्तो मूल्यमा जग्गा किन्ने र ससाना टुक्रामा खण्डीकरण गरी महँगोमा बिक्री गर्ने प्रचलन बढ्दो छ। बिनायोजना र बिनापूर्वाधार भइरहेको प्लटिङ व्यवसायले कृषि भूमिको क्षयीकरण मात्र नभई घडेरीको मूल्य पनि दिन दुगुना रान चौगुना बढाएको छ। यसले गर्दा घडेरीको आकार निरन्तर घट्दै गएको छ र मूल्य बढिरहेको छ।

घर बनाउनका लागि बीसौं वर्षदेखि जम्मा पारेको रकमले घडेरीसम्म किन्न नपुग्ने अवस्था छ। काठमाडौं बाहिरका सहरबजारमा पनि जग्गाको मूल्य अपत्यारिलो रूपमा बढेको देखिन्छ। कृषिभूमिको अन्धाधुन्ध खण्डीकरणले कृषि उत्पादकत्व घटेको मात्र होइन कि वातावरणीय विनाश र अव्यवस्थित सहरीकरणलाई प्रोत्साहन गरिरहेको छ। अब नेपालका ठूला सहरमा जनघनत्व कसरी बढेको छ भने एउटा घडेरीमा एउटा घर बनाउन अब सम्भव देखिन्न, बरु एउटा घडेरीमा धेरै मानिस बस्न सक्ने गरी आवासीय घर बनाउनुपर्ने अवस्था छ।

बहुतले आवासको आवश्यकता

घना आवादी भएका सहरी क्षेत्रमा जग्गाको भाउ बढ्दै गएपछि निम्न तथा मध्यम वर्गीय परिवारका लागि उपयुक्त स्थानमा आवास सुविधा उपलब्ध हुन सक्दैन। उनीहरूले आधुनिक सुविधासहितको घर बनाउन सक्दैनन्। तसर्थ एउटै घडेरीमा धेरै परिवार बस्न सक्ने बहुतले घर (जसलाई आजभोलि ‘अपार्टमेन्ट’ भनिन्छ) बनाउँदा जग्गाका मूल्य सबै परिवारमा दामासाहीले भाग लगाउन सकिने र सिँढी, लिफ्ट, पार्किङ, बगैंचाको सामूहिकरूपमा उपभोग गर्दा ती सुविधाबापत लाग्ने खर्च पनि दामासाहीले भाग लगाउन सकिने भएकाले अधिकांश परिवारले त्यस्तो आवासको मूल्य तिर्ने सक्ने अवस्था हुन्छ। सरकारले पनि अलगअलग घरमा सडक, धारा, बिजुली, टेलिफोन, इन्टरनेट पुर्‍याउनभन्दा एउटै बहुतले आवासीय भवनमा पुर्‍याउन किफायत हुन्छ। साथै सेवासुविधाको नियमित मर्मतसम्भार गर्न पनि सजिलो हुन्छ।

नेपालको सन्दर्भमा राष्ट्रिय आवास नीति २०५३ अनुसार संयुक्त आवासको स्वामित्वसम्बन्धी ऐन, २०५३ लागू भएपछि नेपालमा यससम्बन्धी छलफल हुन थालेको हो। तर सो ऐन र सोसम्बन्धी नियमावली २०६० लागू भएपछि मात्र निजी क्षेत्रले यसमा लगानी गर्न थालेको हो। निजी क्षेत्रबाट काठमाडौं उपत्यकाका विभिन्न स्थानमा बहुतले आवासीय भवन निर्माण भएका छन् र कतिपय निर्माणधीन अवस्थामा छन्।

सरकारद्वारा दोस्रोपटक जारी गरिएको राष्ट्रिय आवास नीति २०६८ ले पनि यस्ता आवासको आवश्यकतालाई जोड दिएको छ। हुन त निजी क्षेत्रबाट निर्माण गरिएका बहुतले आवास विभिन्न आकार–प्रकारका छन् तर ती आवासको सुविधा र मूल्य हेर्दा अधिकांश आवास उच्च र उच्च मध्यमवर्गीय परिवारका लागि मात्र उपयुक्त देखिन्छ। अहिले पनि यो आवासको आवश्यकता पूरा गर्न संघर्ष गरिरहेका निम्न वर्ग र निम्न मध्यम वर्गको पहँचभन्दा बाहिर छ। सरकारी क्षेत्रबाट अति विपन्न परिवारका लागि भनेर काठमाडौंको इचंगुमा निर्माण भएको पाँचतले आवासीय भवनमा लक्षित परिवारलाई वितरणको पर्खाइमा छ। निजी क्षेत्रमा स्थापित भइसकेको यो मोडेल सरकारी क्षेत्रमा कतिको सफल हुन्छ हेर्न बाँकी नै छ।

अहिले बहुतले आवास निर्माण निजी कम्पनीबाट हुने गरेको छ र उसले बहुतले भवनभित्रका सबै आवास एकाइ इच्छुक व्यक्ति वा परिवारलाइ बिक्री गर्छ। आवास एकाइको स्वामित्व व्यक्तिविशेषको भए पनि भवनले चर्चेको जग्गा, सिँढी, लिफ्ट, कौसी, पार्किङस्थल, बगैंचा आदिको स्वामित्व संयुक्तरूपमा सबै आवासधनीहरूको हुन्छ। यसका लागि कानुनबमोजिम नै सबै आवास धनीहरूबाट एक समिति गठन गरी सो समितिले त्यस्ता साझा क्षेत्र र सम्पत्तिको स्वामित्व लिने, त्यसको मर्मतसम्भार र रेखदेख गर्ने जिम्मेवारी लिएको हुन्छ। लोकतान्त्रिक पद्घतिअनुसार समिति गठन र सञ्चालन हुने भएको र त्यसका कामकारबाही तथा निर्णय कानुनसम्मत हुने भएकाले सो समिति आवश्यक निर्णय गर्न स्वतन्त्र हुन्छ। आफ्नो कार्यसञ्चालनका लागि समितिले आवास धनीहरूबाट मासिक केही रकम संकलन गर्छ।

रहर कि बाध्यता ?      

बहुतले आवासको अवधारणाको सुरुवात भएका विकसित देशको अनुभवलाई हेर्दा ती देशका नागरिकले छुट्टाछुट्टै घरमा बस्ने चाहना हुँदाहुँदै पनि आफ्नो औकातले भ्याउन नसक्ने भएपछि बहुतले आवासीय भवनमा गुजारा गर्नुपरेको देखिन्छ। अति विकसित मुलुकमा उच्च प्रविधि उपलब्ध हुने भएकाले ७०/८० तलासम्मका पनि आवासीय घर बनेको पाइन्छ, जहाँ तलमाथि आवतजावत गर्न तीव्र गतिका लिफ्ट जडान गरिएका हुन्छन्। विकासशील मुलुकमा आफ्नो प्राविधिक क्षमताअनुसार भवनको उचाइ तोकिन्छ र अन्य सुविधा उपलब्ध गराइन्छ।

भारतमा पनि सरकारी क्षेत्रबाट निम्न तथा मध्यम वर्गीय परिवारका लागि ५/६ तलासम्मका आवासीय भवन निर्माण गरिन्छ, जसमा सिँढीको प्रयोग गरिन्छ जबकि निजी क्षेत्रले मध्यम तथा उच्चमध्यम परिवारका लागि विकास गरेका बहुतले आवासमा सिँढीका अतिरिक्त लिफ्ट र भूमिगत पार्किङको सुविधासहितका २०/२५ तले आवासीय भवन निर्माण गरिएको पाइन्छ। सहरी क्षेत्रमा वासस्थल र कार्यस्थलको दूरी घटाउन मानिसहरू कार्यस्थलनजिकै बस्न खोज्छन् तर आफ्नो आम्दानीले अलग्गै घर किन्न नसक्ने भएपछि बहुतले आवासमा बस्न वाध्य हुन्छन्।

नेपालको सन्दर्भमा पनि यो लागू हुन्छ। काठमाडौं, पोखरा वीरगन्ज, विराटनगर, धरान, बुटवल, नेपालगन्ज, धनगढी सहरहरूमा बसाइँ सरेर आउने परिवारले प्लटिङ गरेका घडेरी किनेर घर बनाउन सहज छैन। घडेरी किनेर घर बनाउन नक्सापास गर्नुपर्ने, धेरै समय लगाएर घर बनाउन र बाटो, पानी, बिजुली र ढलका लागि आफैं दौडिनुपर्ने झन्झटबाट मुक्ति पाउन बहुतले संयुक्त आवास रोज्नु बुद्घिमानी देखिन्छ।

अग्ला घरमा बस्ने संस्कार नभएका कारण कतिपयलाई बहुतले घरमा बस्न सुरुसुरुमा अप्ठेरो महसुस भए पनि बानी पर्दै गएपछि छुट्टाछुट्टै घरभन्दा यस्ता घर सुरक्षित, सुविधाजनक र सजिलो हुन्छ। यसका लागि भवनको सुरक्षाको प्रत्याभूति, आवासको एकाइ मूल्यमा किफायती, मन मिल्नेहरूको समूह, सेवासुविधाको सहज उपलब्धता आदिको विचार गर्नुपर्ने हुन्छ। हाम्रो अहिलेको प्राविधिक सामथ्र्य, भूबनोट र भौगर्भिक अवस्था, आवासधनीहरूको आर्थिक अवस्था र नगरपालिकाको संस्थागत क्षमताका आधारमा भन्ने हो भने निम्न आय वर्गका लागि सिँढीबाट तलमाथि गर्न सकिने बढीमा ६ तला भएका भवन उपयुक्त हुन्छ। त्यसैगरी मध्यम आयवर्गका लागि ११ तलासम्मका सिँढी र लिफ्टको सुविधा भएका भवन उपयुक्त हुन्छ।

अन्त्यमा, बहुतले आवास अब रहर नभई बहुसंख्यक सहरवासीको वाध्यता भइसकेको छ। अन्धाधुन्ध प्लटिङ गर्ने कार्यलाई निरुत्साहित गर्दै बहुमूल्य कृषि क्षेत्रको जगेर्ना गर्न, औकातअनुसारको आधारभूत आवासको आवश्यकता परिपूर्ति गर्न र सहरबासीलाई छिटोछरितो सेवा पुर्‍याउन बहुतले आवासको विकल्प छैन।